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La vivienda habitual en la Segunda Oportunidad

Una de las cuestiones que se suele repetir en las consultas es la de que ocurre con la vivienda habitual en la Segunda Oportunidad. Es la principal preocupación que asalta a los que quieren iniciar un proceso de este tipo y tienen vivienda habitual en propiedad.

En este blog hemos advertido en varias ocasiones que el concurso de acreedores de persona física implica la liquidación de todo su patrimonio. En esta entrada anterior hacíamos esta advertencia general, al tiempo que explicábamos que la segunda oportunidad, tal y como está diseñada en la normativa concursal actual, está pensada como un intento de llegar a un acuerdo extrajudicial de reestructuración de deuda. Tras el fracaso de este intento, se inicia el concurso de acreedores consecutivo. La finalidad del concurso es liquidar los bienes y pagar a los acreedores. Lo que reste por pagar es lo que se puede exonerar, si se dan los requisitos.

Esta cuestión sigue estando regulada en el actual Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal (TRLC), prácticamente de la misma forma que lo estaba con la anteriorLey 22/2003, de 9 de julio, Concursal (LC). En el Anteproyecto de Ley de reforma que se encuentra en tramitación hay novedades, pero esto lo vamos a dejar para otra entrada en el momento en que tengamos nueva regulación aprobada. Vamos a tratar la situación actual.

Y en el marco de esta regulación actual, se puede identificar un supuesto de hecho en el que se puede llegar a “salvar” la vivienda. Cuando hablamos de la vivienda habitual en la segunda oportunidad no referimos al supuesto de vivienda habitual en propiedad que se encuentra hipotecada en garantía de una deuda propia (generalmente del préstamo con el que se financió su adquisición). Así pues, dejamos fuera casos de vivienda en propiedad que no está hipotecada, o de hipoteca en garantía de deudas ajenas.

El “interés del concurso” y la vivienda habitual en la segunda oportunidad

En el TRLC, del mismo modo que en la LC anterior, no se prevé que el deudor pueda conservar su vivienda en el concurso. Sin embargo, un sector de la “jurisprudencia menor” ha llegado a la convicción de que, en determinadas circunstancias, cabe la exclusión de la vivienda de la liquidación.

Hay que partir del hecho de que esta solución no es precisamente pacífica. Hay un sector importante de la jurisprudencia que entiende que la vivienda habitual ha de ser liquidada. Y así, y por ejemplo, el Auto de la AP de Madrid nº 109/2018, de 6 de junio, cuando, respecto a la petición de exclusión de la vivienda de la liquidación, dice:

“Comprendemos el trastorno que para la concursada supone la enajenación de la vivienda en la que reside, pero no existe un sólido sustento legal, ni tampoco jurisprudencial, que pudiera permitir a este tribunal fundar en derecho una decisión favorable a una pretensión de la índole de la que aquí está sosteniendo aquélla. Es por ello que no tenemos otra solución que desestimar su recurso”

Otras resoluciones, sin embargo, parten de un concepto de interés del concurso más laxo y práctico. Y entienden el interés del concurso no es sino la mejor forma de satisfacción de las expectativas de cobro de los acreedores. Así, llegan a la conclusión de que, en determinadas circunstancias, es más beneficioso para los acreedores que la vivienda no se liquide. Hablamos de supuestos en los que la exclusión de la liquidación de dicha vivienda es inocua para los acreedores.

Posible amparo normativo

Se ha tratado de justificar la medida en los antiguos arts. 155.2 y 68 de la LC, y hoy en el art. 430 TRLC, que permiten la rehabilitación de un contrato de préstamo, haciéndose el pago de las cuotas con cargo a la masa. Los primeros artículos mencionados lo preveían tan sólo para los bienes necesarios para la actividad del concursado (empresario). El art. 430 TRLC actual lo permite hoy para cualquier bien, sea necesario para una actividad del concursado, o no. Pero todos estos preceptos encuentran el mismo obstáculo: iniciada la liquidación, ha de procederse a realizar los bienes afectos a privilegio especial. Y estamos partiendo de la base de que tratamos de excluir un bien de una liquidación ya iniciada. Por tanto, no cabe recurrir a la facultad especial de rehabilitación del contrato para justificarlo.

Desde mi punto de vista, y así creo que lo entienden las resoluciones que aplican esta solución, no se trata tanto de rehabilitar contrato alguno, como de simplemente valorar el interés del concurso y de considerar que la realización de la vivienda no permite satisfacer a los acreedores. Es más, incluso puede perjudicarlos (ahora lo veremos).

A esta solución no se opone el art. 473 TRLC, que prevé la posibilidad de concluir el concurso con el mantenimiento de activos en manos del concursado, cuando su coste de realización fuera manifiestamente desproporcionado.

Requisitos para la exclusión de la liquidación de la vivienda habitual en la segunda oportunidad

Retrotrayéndonos a la resolución judicial que inició esta doctrina, elAuto de la AP de Barcelona nº 72/2018, de 20 de junio 2018 vino a considerar las circunstancias que hacen desaconsejable liquidar la vivienda del concursado. Y podemos distinguir las siguientes.

a) Estar al corriente de las cuotas del préstamo

Lo primero, y es evidente, es que el deudor tiene que estar al corriente en el pago de las cuotas del préstamo.

Puede que el deudor esté pagando las cuotas con cargo a los recursos de los que puede disponer libremente en el concurso. Esto es, con cargo a su sueldo inembargable. Éste (sueldo, nómina, pensión, etc…) no es masa activa (art. 192.2 TRLC, en relación con el art. 607 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), por lo que estos pagos no suponen perjuicio para la masa y, por ende, para los acreedores. Esto será lo habitual. También es posible que el deudor esté disfrutando de ayuda de familiares o de terceros, miembros, o no, de su unidad familiar. Lo importante es que las cuotas se estén pagando sin cargar a la masa con ello.

Pero, si no es así, y el deudor no puede pagar las cuotas con el sueldo inembargable que le queda, la administración concursal tendría que valorar el pago con cargo a la masa activa. Esto ya se revela más delicado. Por un lado, porque no hay una expresa previsión normativa que lo permita. Antes nos hemos referido al art. 155.2 LC anterior, o al 430 TRLC actual, advirtiendo que la apertura de la liquidación impide la rehabilitación del contrato de préstamo. Por otro lado, pagar con cargo a la masa supone perjuicio para los acreedores, en la medida en que está minorando la masa activa para pagar esas cuotas. Tendrá la administración concursal que ponderar bien su decisión.

b) El propietario ha de estar en condiciones seguir abonando las cuotas del préstamo

De nada sirve seguir abonando cuotas de préstamo durante el concurso si, concluido éste, no es previsible que se puedan continuar pagando. Si el deudor cuenta con una fuente de ingresos estable y suficiente para pagar las cuotas y atender las necesidades básicas de su familia, no debe de haber ningún problema en este sentido.

c) Ha de ser previsible que la enajenación de la vivienda no cubrirá el crédito hipotecario

Dice el Auto de la AP de Sevilla, nº 239/2017, de 28 de septiembre:

“Efectivamente, la realización de la vivienda no garantiza ni siquiera al acreedor con privilegio especial el completo cobro de su deuda, transformándose lo que no pueda cobrar en crédito ordinario, menos aún a los restantes acreedores.”

La idea que late tras esta afirmación es la de que, si el valor de la garantía hipotecaria es superior al valor razonable de la vivienda, la realización de ésta no va a permitir cubrir siquiera el pago del crédito al acreedor hipotecario. Menos aún va a permitir pagar al resto de acreedores ordinarios. Es más, si el acreedor hipotecario no ve satisfecho su crédito, la parte no cubierta quedará reclasificada como crédito ordinario, concurriendo con el resto de acreedores, y rebajando, por tanto, las expectativas de cobro de éstos. Sin embargo, mantener la vivienda y el préstamo permite a los acreedores ordinarios una mejor satisfacción de su crédito, al tiempo que permite al acreedor hipotecario seguir cobrando su crédito con normalidad.

En el mismo sentido, el Auto de la AP de Barcelona nº 11/2020, de 23 de enero:

”El art. 155.1 LC establece que «el pago de los créditos con privilegio especial se hará con cargo a los bienes y derechos afectos, ya sean objeto de ejecución separada o colectiva». Una vez satisfecho el crédito con privilegio especial el resto se integra en la masa activa del concurso, tal como establece el art. 155.5 LC , para el pago de los demás créditos de acuerdo con su prelación. Ahora bien, cuando la deuda supera el valor de la garantía, y el crédito no está vencido por estar al corriente en el pago de las cuotas hipotecarias, no tiene sentido realizar el bien mientras estas circunstancias se mantengan, ya que la venta del bien hipotecado no puede beneficiar a los demás acreedores. Lo único que haríamos es perjudicar al acreedor hipotecario, que está cobrando su crédito, y a los deudores, que pierden su vivienda.».

Siguiendo este mismo criterio y aplicado al presente caso, entendemos que el Auto recurrido debe prever que si no se alcanza el precio mínimo de realización, deberá excluirse el bien de la liquidación en los términos en que acordamos en dicha resolución.”

Para hacer esta valoración será conveniente partir de una tasación del bien que esté actualizada.

d) El acreedor hipotecario ha de estar conforme

Así lo indican las resoluciones mencionadas, y es lógico. No obstante, no creemos que la entidad acreedora ponga obstáculo a una solución que aparentemente la beneficia. En caso de impago posterior al concurso ésta escapa a la exoneración, como mencionamos en el último punto de esta entrada.

Momento procesal oportuno para plantear la exclusión de la vivienda de la liquidación

La vivienda se incluirá en el inventario, pues es un activo, y además de importante valor. En esto coinciden las resoluciones judiciales que estamos mencionando. Otra cosa es que ese inventario haya de ser liquidado. Es decir, la vivienda se incluirá en el inventario que acompaña la administración concursal a su informe. Pero en el plan de liquidación se contemplará la exclusión.

El momento ideal para plantearlo es al aprobarse el plan de liquidación. La administración concursal recogerá la exclusión de la vivienda como parte del plan, pero, si no lo hiciera, las partes pueden proponerlo, y sobre ello se resolverá al aprobarse el plan. En los concursos consecutivos el plan puede elaborarlo el mediador concursal, si este fue el que solicitó el concurso, el propio deudor, cuando es éste quien lo solicita, o el administrador concursal, si no se hubiera presentado propuesta por los primeros (art. 718 TRLC). Sea como fuere, si el plan no lo contempla, cualquiera de las partes, en el trámite de aprobación del mismo, puede proponer como modificación esta exclusión de la vivienda.

Esto no implica que, aprobado el plan en el que se incluye la liquidación de la vivienda, no pueda la administración concursal interesar la modificación del plan (art. 420 TRLC) para recoger la exclusión. Pero en tal caso sólo ésta se encuentra legitimada para solicitarlo.

No obstante, entiendo que el propio concursado podría interesar la conclusión del concurso sin la realización de la vivienda, alegando el art. 473 TRLC, antes expuesto. O simplemente solicitar autorización del art. 518 TRLC para peticiona esa exclusión (aunque es más complicado que se admita así, porque está legitimado para interesar autorización la administración concursal).

Aplicabilidad de las medidas para deudores hipotecarios en riesgo de exclusión social

Si se dan las condiciones para aplicar las medidas previstas en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, puede incluirse en el plan de liquidación que la propia administración concursal las solicite. Si no se contuviera en el plan, no debe de haber ningún obstáculo para que lo impulse. Recordemos que en el modelo de solicitud de nombramiento de mediador ya se menciona si se reúnen los requisitos para aplicar estas medidas.

No es competente el juez del concurso para acordar la moratoria de cinco años que prevé la norma, por ejemplo, pues la tramitación es ante la propia entidad bancaria adherida al Código de Buenas Prácticas. La única especialidad será que, en lugar de suscribir la escritura el concursado, lo hará la administración concursal, que es la que ostenta las facultades de administración y disposición.

Peligros que comporta la conservación de la vivienda

No es oro todo lo que reluce de cuanto hemos tratado aquí sobre la vivienda habitual en la segunda oportunidad. Cierto sector doctrinal ha puesto el acento en que esta solución comporta peligros para el deudor. Puesto que, si el concurso termina con la concesión de la exoneración de deudas al concursado, y éste conserva su vivienda, podría darse el caso de que no pudiera seguir atendiendo las cuotas de préstamo con posterioridad. El banco podría terminar ejecutando la hipoteca, quedando como resultado deuda sin pagar. Esta deuda pendiente no se vería exonerada. Y así lo advierte Cuena Casas aquí.

 

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2 Comentarios

  1. Felicidad Alcaraz

    Miguel Ángel, muy buenos tus artículos.
    Un saludo de tu compañera.

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