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Moratoria en el pago de arrendamientos de locales – COVID-19

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Miguel Ángel Manzano Fernández

23/04/20

Ayer, por RD-Ley 15/2020, de 22 de abril, se acordaron una serie de medidas complementarias para apoyar la economía y el empleo, entre las que se encuentra una moratoria en el pago de arrendamientos de locales comerciales. La medida, que afecta a PYMES y autónomos, se puede solicitar desde hoy y hasta el 23 de mayo. Y, si bien ésta era una medida muy esperada para ayudar a reducir la litigiosidad que se atisba en el futuro inminente, hay que decir que plantea soluciones cosméticas y poco operativas para la mayoría de arrendatarios, aparte de erigirse en fuente de conflicto por su pésima redacción. Para los que sí puede plantear alguna salida es para los arrendadores en grandes centros comerciales, cuyos arrendadores sí serán en muchas ocasiones grandes tenedores. 

Pasamos a analizarla.

La infografía puede visualizarse en pdf aquí

A qué contratos afecta

La norma habla de “contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, o de industria”.

Quién puede solicitarla

PYMES y autónomos que sean arrendatarios de inmueble afecto a su actividad, que se encuentren en una de las siguientes situaciones:

– Actividad suspendida como consecuencia de la emergencia sanitaria,

– Actividad no suspendida, pero con una reducción de facturación en el mes natural anterior a solicitarla de, al menos, un 75% respecto de la media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes.

– Siempre que no hayan acordado otra solución específica antes. Es lógico, se estará a lo pactado para solucionar el problema.

Los otros requisitos son el de poder formular balance abreviado, de acuerdo con la Ley de Sociedades de Capital, o estar de alta en RETA o mutualidad de previsión alternativa (abogados, arquitectos,…) en caso de ser autónomo.

Que la situación esté suspendida no plantea dudas, pero sí la reducción de facturación. Si el lapso de tiempo de referencia es el mes natural anterior a la solicitud, y se pide el 25 de abril, habría que comprar el período 24 de marzo – 24 de abril (mes natural anterior) y ponerlo en relación con el trimestre a que pertenece. Surgen preguntas: ¿cuál es ese trimestre del año anterior, a la vista de que se abarca parte de marzo, que es del primer trimestre, y una fracción de abril, que es del segundo trimestre?, ¿se entiende que nos referimos al primer trimestre de 2019 (enero-marzo), al segundo de 2019 (abril-junio), o se toman tres meses que abarquen marzo y abril de 2019 a gusto del solicitante?

En qué consiste la medida

Consiste en una moratoria en el pago de la renta. No dice que se aplique a otros conceptos que deba pagar el arrendatario, como pueden ser cuotas de comunidad de propietarios, IBI, etc,… La norma dibuja dos escenarios en función de si el arrendador es “gran tenedor”, o no.

Arrendador “gran tenedor”

En el caso de que el arrendador se pueda considerar “gran tenedor” (tener más de 10 inmuebles urbanos, excepto garajes y trasteros, o más de 1.500 m2 de superficie construida), la moratoria se aplica de forma automática y es obligatoria para éste. La suspensión de pago de rentas afectará a las mensualidades que se devenguen después de la solicitud, y mientras dure el estado de alarma y sus prórrogas, así como a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Las cuotas suspendidas, sin devengo de intereses, ni penalizaciones, se abonarán fraccionadamente durante los dos años siguientes a la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo de duración del contrato.

Arrendador NO “gran teendor”

En el caso de que el arrendador no fuera ”gran tenedor”, la norma habla de “aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”, pero no concreta plazo al que afecta, y no indica que sea de aplicación automática y obligatoria para el arrendador. Al establecer una diferenciación entre supuestos de grandes tenedores y otros arrendadores, dado que no se dice específicamente que para este caso se obligatorio y automático, y que se alude al acuerdo, parece que esta moratoria es voluntaria para el arrendador; papel mojado, pues depende que se lo acepte el arrendador.

Como decimos, alude un pacto en el que se puede acordar que las partes puedan apliquen todo, o parte, de la fianza constituida para pagar rentas devengadas. Se trataría, en tal caso, de un pacto mixto de moratoria y pseudo-compensación de las cantidades depositadas como fianza. Habrá que reponer esa fianza en el año siguiente, y siempre dentro de la duración del contrato. Por lo demás, el contenido del pacto queda abierto.

Al no especificarse tampoco no devengo de intereses o penalizaciones, y dejar prácticamente todo al acuerdo entre partes, la norma es directamente prescindible, pues las partes pueden pactar lo que quieran, si es que quieren pactar.

Cómo se solicita

Es recomendable hacerlo por escrito, y hay que acompañar:

– Certificado de la AEAT acreditativo de la suspensión de la actividad, o CCAA, o bien declaración censal de baja en la actividad.

– Declaración responsable con información contable necesaria para identificar la disminución de facturación. No se comprende que hable de información sobre ingresos y gastos, pues está facultado para solicitar la moratoria por la disminución de facturación, sin que nada tenga que ver el volumen de gastos. Se prevé la posibilidad de que el arrendador pueda exigir que se le muestren libros contables.

Cuando puede solicitarse

Entre el 23 de abril y el 23 de mayo. No se entiende bien la limitación temporal. 

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