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Novedades en la moratoria en el pago de hipoteca por el coronavirus (RD-L 11/2020)

Miguel Ángel Manzano Fernández

02/04/20

El Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, que ha sido publicado el 1 de abril, viene a establecer una serie de mejoras y ampliaciones de la moratoria en el pago de hipoteca por el coronavirus, que ya fueron implementadas por Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo.

A modo de resumen, puede consultarse un esquema (ya actualizado) en nuestra anterior entrada.

Pasamos a detallar cómo ha quedado la medida, señalando qué ha cambiado respecto a la redacción original.

Sujetos que pueden solicitar la medida

Siguen siendo el deudor hipotecario, así como el fiador o avalista de ésta, aunque limitado respecto de su vivienda habitual, que podrá exigir que se agoten los bienes del deudor principal, incluso aunque se hubiera pactado la renuncia a dicho beneficio (beneficio de excusión).

Finalidad del préstamo

Se amplía la medida para préstamos con garantía hipotecaria que tengan más finalidades que la financiación de vivienda habitual, que es lo recogido inicialmente en el RD-Ley 8/2020. Así, se puede solicitar para préstamos cuyo finalidad sea:

* Adquisición de vivienda habitual (ya estaban contemplados).

* Adquisición de inmuebles afectos la actividad del autónomo (el local en que desarrolla su actividad).

* Adquirir vivienda no habitual alquilada a tercero cuando se sufran impagos de renta durante la emergencia sanitaria. Más concretamente, vivienda que estaba alquilada antes de la declaración de emergencia sanitaria, y respecto de los que haya empezado a dejar de percibir el pago de renta en el período comprendido entre la declaración de emergencia y el mes posterior a aquel en que finalice la emergencia.

Supuestos de vulnerabilidad económica

Se amplían, y se delimitan mejor, los supuestos de «vulnerabilidad económica». Comienza la norma aclarando que se tiene que dar un cumplimiento “conjunto” de todos los requisitos (antes no lo decía, aunque se supuso que tenía que ser así).

Ojo, porque se excluye la existencia de vulnerabilidad económica (esto no estaba en el RD-Ley 8/2020) cuando el titular del préstamo, o cualquier miembro de la unidad familiar, sea propietario, usufructuario o arrendatario de otra vivienda en España, salvo que no tenga disponibilidad de esa vivienda por separación, divorcio u otra causa demostrable, o resulte inaccesible por discapacidad para cualquier miembro de la unidad familiar. No se da esa titularidad o disponibilidad de otra vivienda cuando se es titular de cuota (copropietario) por razón de herencia sin testamento.

Los requisitos quedan así:

* Respecto a los sujetos que pueden acogerse, recordemos que podían solicitar esta medida deudores hipotecarios que cayeran en desempleo, o autónomos que tuvieran una disminución sustancial de ingresos en al menos un 40%, a consecuencia de la crisis de emergencia sanitaria. Ahora se amplía también al deudor titular de vivienda hipotecada arrendada a un tercero, con cuyas rentas paga las cuotas del préstamo (”potencial beneficiario” como lo denomina la norma).

* Identifica al autónomo como aquella persona física que tenga tal consideración a efectos del IVA (art. 5 Ley del IVA).

* Respecto a los ingresos del conjunto de los miembros de la unidad familiar no hay novedades. Nos remitimos a lo dicho aquí.

* Decía el RD-Ley 8/2020 que la cuota hipotecaria, más los gatos y suministros básicos de la vivienda fueran igual o superiores a los ingresos netos de la unidad familiar. El RD-Ley 11/2020 ahora delimita más claramente cuál es la carga hipotecaria para los diferentes casos sujetos que pueden pedir la moratoria. Así, vendrá representada por:

* La cuota de préstamo hipotecario en todos los casos.

* Para los préstamos cuya finalidad fuera adquirir vivienda habitual, se sumarán los gastos y suministros básicos, que será el ”coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y las contribuciones a la comunidad de propietarios”. Para los otros préstamos no se sumarán estos gastos y suministros.

* La alteración significativa de sus circunstancias económicas en término de esfuerzo de acceso a la vivienda no se ve modificada:

* Cuando la carga hipotecaria se ha multiplicado por 1,3, cuando menos.

* Para los autónomos, cuando caen sus ventas/ingresos en más del 40%. Ojo, que habla de ingresos o ventas, no de ingresos netos (descontados gastos).

Efectos

La moratoria en el pago de hipoteca por el coronavirus se caracteriza por los siguientes efectos:

* Se suspenden automáticamente los pagos de cuotas de préstamo, una vez constatado el cumplimiento de los requisitos por el banco.

* No se devengarán intereses de ningún tipo durante su duración.

* La medida no necesita de acuerdo entre el solicitante y el banco, por lo que no supone novación del contrato.

* Aunque no suponga novación del préstamo, tendrá que ser elevada la suspensión a escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad. No dice la norma nada más, pero es claro que esta formalidad no es constitutiva de la medida, que sigue teniendo efectos automáticos si se cumplen los requisitos. La elevación a escritura pública no será exigible, y se pospone, entre tanto no haya libertad deambulatoria (no es una firma notarial de urgencia). Para aquel caso también se dice que los gastos de notaría y registro son de cuenta del banco (lo serán también aquí).

* No se aplicará la cláusula de vencimiento anticipado pactada en contrato durante la vigencia de la medida.

* La medida inicialmente no marcaba un plazo concreto de duración de la medida. Ahora sí se determina que se suspenderán los pagos de cuota de préstamo durante tres meses (se entiende desde que se daclaró el estado de alerta), aunque es ampliable por Acuerdo del Consejo de Ministros.

* ¿Cómo se pagarán las cuotas de suspendidas? El RD-Ley 8/2020 no decía nada, y se entendió que el cliente y el banco llegarían a un acuerdo de algún tipo (prorrateo en los meses siguientes, pago de un término concreto, etc…). No parece que haya inconveniente que pueda seguir siendo así, aunque la norma no es clara. Lo que sí dice es que, comportando una ampliación del plazo (se entiende que cuando se opte por ampliar el plazo por las mensualidades en las que el pago esté suspendido), la inscripción no requerirá consentimiento de otros acreedores posteriores para que el banco que ve suspendido el pago de cuotas conserve su rango hipotecario.

* Banco y cliente pueden aprovechar esa escritura pública y pactar una novación de otras condiciones (intereses, importe prestado, etc…). En tal caso habrán de incluir, en escritura que durante la moratoria no se devengan intereses.

* El banco deberá comunicar una serie de datos al Banco de España. Y no computará la deuda suspendida a efectos de cómputo de provisiones de riesgo.

Documentación acreditativa

La documentación que se ha de acompañar a solicitud sigue siendo la misma que con el RD-Ley 8/2020, pero se viene a incluir la documentación de los nuevos préstamos a lo que se puede extender la medida (hipotecas para adquirir local de negocio, o vivienda no habitual arrendada). Así, hay que acompañar la siguiente documentación:

    • En caso de trabajador por cuenta propia, Certificado de declaración de cese de actividad declarada por el interesado (de la Agencia Tributaria u órgano compente de la Comunidad Autónoma, en su caso).
    • En caso de situación legal de desempleo, Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, con indicación de importe de la prestación precibida.
    • Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
    • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
    • Declaración de discapacidad, de dependencia o incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
    • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de cada unos de los miembros de la unidad familiar.
    • Copia de escritura de compraventa de la vivienda habitual, inmueble afecto a la actividad empresarial o profesional del autónomo, o vivienda adquirida y en arrendamiento.
    • Copia del contrato de arrendamiento de la vivienda.
    • Copia de la escritura de concesión de préstamo hipotecario.
    • Declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para poder considerarse en situación de vulnerabilidad económica, de acuerdo con el RD-Ley 8/2020.
    • Se añade, para el caso de que no pudiera aportarse algún documento, una declaración responsable por la que se justifiquen los motivos por los que no se aporta (habrán de ser aportados esos documentos en el mes siguiente a la finalización del estado de alarma).

 

Aquí pueden descargarse modelos de solicitud, en caso de la que entidad bancaria a la que se dirija el deudor no haya habilitado unos específicos (que son la mayoría).

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5 Comentarios

  1. Antonio

    Hola, me podria dar mas esplicacion, le comento mi caso, estoy pagando un hipoteca desde hace dos años, y soy autonomo del secto taxi, deverian ellos de pagar la hipoteca, en este mes de abril?? Gracias¡

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    • Miguel Ángel Manzano Fernández

      En su caso, al ser un servicio esencial y no estar obligados a parar la actividad por la crisis sanitaria, no tendrá cese de actividad como causa para solicitar la suspensión el pago de hipoteca, pero sí que puede solicitarlo por ver reducidos sus ingresos en al menos un 40%. Esa disminución de ingresos la puede acreditar con el taxímetro (aquí puede consultar noticia al respecto)

      Además, tiene que verse en situación de vulnerabilidad económica, y ello se da cuando la cuota de hipoteca, más los gastos y suministros básicos de la vivienda (luz, agua, comunidad de vecinos, etc…) supongan al menos un 35% de los ingresos netos de la unidad familiar. Si es así, solicítelo a su banco. Lo más seguro es que su banco ya tenga un modelo para la recogida de datos y documentos que precisa.

      Puede solicitar certificado del padrón municipal a su Ayuntamiento (en su página web, o por email o teléfono), notas del Registro de la Propiedad en la página de Registradores.org (registro online), y otros certificados en la Seguridad Social a través de su página web. En todos los casos se puede solicitar sin certificado digital. Y si no pudiera disponer de alguno de ellos, puede presentar declaración jurada indicando de qué documento no dispone y el por qué, y presentarlo después de que cese el estado de alarma (hasta un mes después).

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    • Miguel Ángel Manzano Fernández

      La suspensión, si procede, abarca 3 mensualidades de hipoteca. Ahora mismo va desde la declaración del estado de alarma hasta el 14 de junio.

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