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Incumplimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda y la indemnización se debe pagar: la prudencia como guía para cuantificarla

Incumplimiento del plazo de duración del contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda y la indemnización se debe pagar: la prudencia como guía para cuantificarla

El cierre del negocio y el abandono, antes de tiempo, del local en que se mantenía el establecimiento abierto al público es un problema que se plantea con bastante frecuencia; más aún hoy para aquellos que, animados al emprendimiento, se percatan a los pocos meses de que el negocio funciona, y se ven obligados a desistir antes del plazo pactado en contrato. Salvando el supuesto en que en el propio contrato de arrendamiento urbano para uso distinto del de vivienda contemple la posibilidad de «desistir» del contrato por el arrendatario, y/o las consecuencias de dicho desistimiento (por ejemplo, una indemnización equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir), la voluntad de no continuar con el con el contrato por el arrendatario va a ser fuente de conflicto. Lo demuestra el elevado número de resoluciones que han recaído, y siguen dictándose, sobre el particular. Desde luego, lo mejor es pactar en el contrato este supuesto y las consecuencias que acarree, y ello en beneficio tanto de la propiedad, como del inquilino, puesto que es mejor tener claro las consecuencias, que verse envuelto en un proceso judicial, de resultado bastante incierto a la luz de la diversidad de opiniones.

Pero, dejando a parte el caso del pacto expreso sobre desistimiento y/o sus consecuencias, es claro que la expresa voluntad contraria al cumplimiento del contrato de arrendamiento en cuanto al plazo pactado por las partes constituye un evidente incumplimiento del contrato, que frustra las legítimas expectativas de la parte arrendadora, por lo que es indiscutible que surge a favor de esta parte un derecho a que el contrato sea resuelto o a que sea cumplido, en virtud del art. 1124 CC. Dado que el cumplimiento del contrato deviene imposible por la misma voluntad del arrendatario, la cuestión que surge en este tipo de situaciones ha sido la de determinar los parámetros de cálculo y la prueba del daño ocasionado en la esfera jurídica del arrendador. La cuestión se ha venido centrando por los tribunales en torno a si es aplicable analógicamente el art. 11 LAU/94, previsto para los contratos de arrendamiento de vivienda, o a si es aplicable en todo su rigor la regla que ya establecía el antiguo art. 56 LAU/1964, por la vía de la aplicación de los arts. 1124 y 1101 del CC.

Carrasco Perera, que en un estudio denominado: “¿Qué indemnización debe pagar el arrendatario que abandona el local antes de la fecha contratada?” (Actualidad Jurídica Aranzadi num.677/2005 Editorial Aranzadi, SA), estudia el problema en profundidad, señala, resumiendo toda la doctrina jurisprudencial sobre la materia, y al hilo de la posible aplicación, o no del art. 11 LAU, con cita de abundante jurisprudencia, que “básicamente, la jurisprudencia sostiene como principio que este precepto no es aplicable a locales de negocio…»

No siendo aplicable el mencionado art. 11 LAU/94, y sí el derecho común, la cuestión que surge es la de determinar los efectos que sobre el contrato producirá la aplicación de ese derecho común. Para situar el problema, basta comenzar remitiéndose a la jurisprudencia dimanante de la aplicación del art. 56 LAU/1964, que podría considerarse la regla de resultado similar a la aplicable según las reglas del derecho común. La postura de las Audiencias Provinciales, según Carrasco Perera, se puede resumir del siguiente modo:

  1. Es menor la jurisprudencia que niega toda indemnización, salvo prueba de los daños concretamente irrogados.
  2. Existe jurisprudencia abundante que condena al pago de toda la renta pactada por el período contratado, si bien casi mucha es relativa al pago del período de prórroga. Entre ella se encuentra la que aplica directamente el art. 56 LAU/64, normalmente en contratos de larga duración.
  3. Es asentada la doctrina que considera indemnizar al arrendador con la renta contractual debida hasta que se de un alquiler de sustitución.
    • La jurisprudencia menor dominante no considera indemnizar todo el período contratado cuando hay contrato de sustitución antes de que transcurra el plazo del contrato originario.
    • Si bien no se saca nada en claro y no resulta expresiva esa jurisprudencia cuando no hay alquiler de sustitución y el local permanece desocupado. Parece haber tendencia a conceder indemnización por la renta de todo el período, pero queda abierta la posibilidad de que el arrendatario reclame si se da un enriquecimiento injusto por darse después de la sentencia un nuevo alquiler.

Pues bien, parece claro que, habiendo alquiler de sustitución al momento de dictarse sentencia, el alcance de la indemnización puede quedar determinado por la renta debida hasta ese momento. El problema viene cuando no hay dicho alquiler de sustitución. La aplicación pura y dura de las reglas del derecho común parece determinar que se debe indemnizar a la propiedad con la renta contractualmente pactada hasta el fin del contrato previsto, pues, no teniendo derecho de desistimiento el arrendatario, es exigible por el arrendador el cumplimiento del contrato por todo el tiempo que el contrato estuviese pactado que durase.  Eso se traduce en la posibilidad de exigir la renta devengada, incluso después de abandonar el inmueble, y hasta la interposición de demanda. Pero, ¿y la renta no devengada? Se mire, como se mire, se trataría de una petición de renta futura, y los desajustes de las diversas soluciones que se han propuesto por doctrina y tribunales, son más evidentes en unos casos que en otros, pero en ninguno satisfacen plenamente. Para el citado autor, la solución ideal es aquella que se adopta en el supuesto de conocerse al dictarse la sentencia la fecha del alquiler de sustitución, debiendo la indemnización alcanzar, en tal caso, la renta que se hubiera devengado hasta la fecha de ese nuevo alquiler. Ésta es la solución que acoge el Supremo, y que parece más razonable, según el estudio de Carrasco Perera antes citado, al que nos remitimos.

Ahora bien, si no se ha alquilado o no se conoce este dato al dictar Sentencia, las soluciones pasan por el reconocimiento del derecho a una indemnización, como mínimo, hasta el momento en que se dicte sentencia, así como hasta aquel momento en que, según las circunstancias valorables del caso concreto, aconseje la prudencia.

Así, en Sentencia de la AP de Granada, Sección 3ª, número 307/2012, de 26 de junio, se viene a aplicar este tipo de solución, que me parece la más razonable, de modo que se entra a valorar un tiempo prudencial desde que la propiedad tiene acceso real a la posesión del inmueble alquilado para conseguir un arrendamiento de sustitución en condiciones económicas provechosas, y todo ello sin perder de vista las actitudes de demandante y demandado en el curso de los hechos:

“… al ser Doctrina Jurisprudencial consolidada la de aceptar este modo de resarcimiento ante el incumplimiento del contrato sin causa de justificación por los arrendatarios que, desentendiéndose del plazo contractual pactado, desisten anticipada y voluntariamente del mismo frustrando las expectativas económicas de la arrendadora ( SSTS de 30 de octubre , 2 de octubre de 2008 ó 4 de marzo de 2009 ). Indemnización jurisprudencialmente reconocida en base al art. 56 de la LAU de 1964 y mantenida para los contratos de la actual  LAU  ( RCL 1994, 3272 ), sin que esta pueda ir más allá de la fecha del siguiente contrato sobre la misma vivienda o local arrendado y con carácter modulable desde la ponderación del Tribunal en cada caso, en aras a evitar condenas desproporcionadas (por todas, SSTS de 15 de junio de 1993 , 25 de enero y 28 de febrero de 1996 , 17 de octubre de 1998 , 25 de marzo de 1999 , 11 de noviembre de 2002 , 20 de mayo y 15 de diciembre de 2004 ), y apreciable en todos los casos, como aquí ocurre, en que no ha mediado una resolución de mutuo acuerdo por voluntad concorde de las partes ( SSTS de 3 de julio de 1990 y 15 de marzo de 1997 ).

Las sentencias del TS de 12 de junio y de 2 de octubre de 2008 insisten en que la indemnización que preveía el art. 56 de la LAU de 1964 permite la moderación según las circunstancias de cada caso, en la doble perspectiva del arrendador, cuyas legítimas expectativas contractuales no caben frustrar, y del arrendatario, al que no cabe gravar con una consecuencia económica exagerada o desproporcionada: La jurisprudencia de esta Sala, con excepción de la sentencia de 28/2/95 , la única flexibilización que ha admitido es la de que en el momento de la ocupación por tercero del local cesa la obligación para el ex- arrendatario del abono de indemnización – sentencias de 15 de junio de 1993 , 28 de febrero de 1996 , 30 de marzo de 2000 y 23 de abril de 2001 -. Se entiende que el artículo 56 presupone la existencia del daño si el local permanece desocupado, no en otro caso, pues existiría un enriquecimiento injusto del arrendatario, que cobraría la indemnización por el daño y la renta del nuevo arrendamiento» y fija la indemnización al tiempo en que el edificio permaneció sin alquilar.

La sentencia de 12 de junio de 2008 recoge como elementos a valorar para fijar la indemnización a favor del arrendador, entre otras varias posibles situaciones, la de que por el arrendador se haya podido explotar el local o concertar un nuevo arrendamiento en condiciones económicas satisfactorias, lo que convertiría la pretensión indemnizatoria cuantificada en todas las rentas frustradas del primer contrato, -es decir, las correspondientes al período entre el desalojo voluntario y la terminación del contrato- en notoriamente desproporcionada, y por consiguiente abusiva ( arts. 9º, párrafo segundo, LAU/1964 , y 7.2  CC  ( LEG 1889, 27 )) y no conforme a las exigencias de la buena fe con que han de ejercitarse los derechos ( arts. 9º, párrafo primero, LAU 1964 , 7.1 CC , 11  LOPJ  ( RCL 1985, 1578 y 2635) y actualmente también 247  LECiv  ( RCL 2000, 34 , 962 y RCL 2001, 1892) /2000)».

… una cosa es que el propietario se desentienda de buscar o localizar un nuevo arrendatario, a pesar de tener las llaves del establecimiento desde finales del mes de septiembre de 2009 o el mes de enero de 2010, y otra que lo intente y no encuentre a quien alquilárselo y de esta decisión, que evidentemente le causa un perjuicio, no es responsable el arrendatario.

Teniendo en cuenta estas circunstancias -que el arrendador cuenta con los 600 euros de la fianza y que desde que tiene el local en su poder no lo ha vuelto a poner en arrendamiento-, fijamos de manera prudencial la indemnización a su favor en la suma de 3.000 euros, al entender un plazo de seis meses es suficiente para volver a alquilarlo.”

Está claro que lo mejor es pactar en el contrato las consecuencias del desistimiento voluntario por el arrendatario, tanto si se prevé como un derecho unilateral de éste, como si, constituyendo esta voluntad incumplimiento de contrato, se trata sólo de cuantificar la indemnización, a modo de cláusula penal con funciones liquidatorias.

Miguel Ángel Manzano Fernández
despacho@manzanoabogado.es

Abogado con despacho en Granada. Especialista en Derecho Civil y de la Empresa (Concursal, Societario y Bancario).

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