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Compensación de deudas en el juicio de desahucio: el Tribunal Supremo lo rechaza

compensación de deudas en el juicio de desahucio

Miguel Ángel Manzano Fernández

24/03/22

El Tribunal Supremo acaba de dictar una sentencia, rechazando que el inquilino pueda alegar la compensación de deudas en el juicio de desahucio.

Es habitual que durante la vida del contrato de arrendamiento se den situaciones en las que es necesario realizar reparaciones en el inmueble. Estas obras, que son de conservación, corresponden al arrendador, salvo las que se denominan “reparaciones menores”, que son del arrendatario. Es posible que inquilino y propietario lleguen a un acuerdo por el que el primero realiza las obras y después lo compensa con las rentas a pagar, pero también es posible que no haya acuerdo. O incluso es posible que las reparaciones sean urgentes y el inquilino se aventure a realizarlas para después reclamar su pago al arrendador.

Sea como sea, surge un crédito a favor del inquilino, y contra el arrendador. Si hay acuerdo por escrito entre las partes, no habrá problema. Pero a falta de éste, hay que tener cuidado con esa compensación.

Antecedentes del caso

En el caso de la sentencia analizada, la inquilina había incurrido en gastos por obras de reparación que eran de cuenta del propietario. Había tenido que demandarlo para que se le reconocieran y había obtenido una sentencia condenatoria a su favor, por importe que casi alcanzaba los 6.000 euros. Así que, sentencia en mano, deja de pagar renta para compensarlas con el importe que le reconocía la sentencia a favor.

Por su parte, el arrendador interpuso demanda de desahucio por falta de pago de la renta, aunque no reclamó al mismo tiempo las rentas adeudadas, que en ese momento rondaban los 5.000 euros.

En primera instancia el Juzgado desestimó la demanda de desahucio y entendió procedente la compensación. En recurso de apelación, la Audiencia Provincial revoca la sentencia y estima el desahucio. Llegado el caso al Tribunal Supremo, éste da la razón a la Audiencia.

Qué dice la Ley y la Jurisprudencia

En la Ley de Enjuiciamiento Civil la cuestión viene regulada en dos preceptos.

    • El art. 444.1 señala que “… sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”. Entre las circunstancias relativas al pago está la posible mora del arrendador, que está rechazando el pago, por ejemplo. Pero no ampara la compensación expresamente.
    • Si embargo, el art. 440.3, en unos. términos más amplios, permite formular oposición por“… las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”. Cabe, en esa redacción, alegar una causa extintiva de la obligación de pago, como lo es la compensación de deudas.

Hay una evidente contradicción. Y la clave para resolverlo está en que el art. 444.1 LEC mantiene su redacción desde la publicación de la Ley, en 2000, mientras que el art. 440.3 LEC es fruto de una reforma de 2011. Algunos Tribunales han venido aplicando la regla de que la ley posterior deroga a la anterior, y han entendido que el art. 444.1 LEC quedó derogado tácitamente por la reforma de 2011, art. 440.3 LEC. De modo que, para éstos, los términos de discusión serían más amplios y cabría oponer la compensación.

Ahora bien, el sentir mayoritario de la jurisprudencia es el de no permitir la compensación cuando sólo se pide el desahucio y no se acumula la reclamación de rentas adeudadas. Y ello porque lo que se discute ahí es sólo si se ha incumplido la obligación de pago de la renta y si procede el desahucio en consecuencia. Ahora esta corriente es confirmada por el TS.

Tribunal Supremo: no cabe la compensación de deudas en el juicio de desahucio

Pues bien, para el Tribunal Supremo, en Sentencia nº 196/2022, de 7 de marzo, no cabe oponer la compensación de deudas en el juicio de desahucio, cuando sólo se discute el desahucio y no se ha acumulado la reclamación de rentas.

Parte de la base de que la compensación no es una forma de pago o cumplimiento de la obligación, sino remedio alternativo que no implica la ejecución de la prestación realmente debida (el pago de la renta). Entiende que, a pesar de la reforma de 2011, el juicio de desahucio es sumario (no produce efectos de cosa juzgada), y de conocimiento limitado, por lo que la mayor amplitud en los términos del art. 440.3 LEC no amparan la compensación como motivo de oposición.

Cuando se demande el desahucio y se reclamen rentas de forma acumulada, la compensación parece que sí podría ser motivo de oposición:

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

 

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal ( arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

Crítica y recomendaciones

En vista de cuál es la jurisprudencia aplicable, es cierto que el inquilino que incurre en gastos de obras necesarias que corresponden al propietario, tiene derecho a reintegrarse de éstos con cargo a éste (art. 21.3 LAU), pero debe tener cuidado si pretende compensarlo con las rentas que se vayan devengando. Ante una buena estrategia procesal por parte del abogado del arrendador, la compensación puede quedar fuera de discusión y el inquilino ser desahuciado.

El propio TS nos dice que, de buena fe hubiera sido que la arrendataria hubiera comunicado fehacientemente al arrendador su intención de compensar una deuda con otra, o que, en ejecución de la sentencia que ésta tenía a su favor, hubiera interesado el embargo de la renta. En definitiva, el TS reprocha que no se intentara compensar esa deuda antes del desahucio.

Por tanto, si se el inquilino ostenta créditos contra el arrendador, antes de dejar de pagar la renta, operando la compensación sin más, es mejor que consulte con un abogado para plantear la mejor estrategia posible, a la vista de que no cabe la compensación de deudas en el juicio de desahucio, cuando no se reclaman acumuladamente las rentas.

 

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