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Protección para el comprador de vivienda: ámbito de cobertura de las garantías de la Ley 57/1968 según el Tribunal Supremo

Miguel Ángel Manzano Fernández

07/10/16

El Tribunal Supremo, en Sentencia nº 527/2016, de fecha 12 de septiembre de 2016, sienta nueva doctrina que amplía los supuestos de cobertura del seguro o aval que, según Ley 57/1968 (y la Ley de Ordenacion de la Edificación), garantiza las cantidades entregadas a cuenta por comprador de vivienda sobre plano. El resumen de la sentencia puede ser éste:

  • La «obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador»
  • La licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad son requisitos inexcusables para considerar cumplido con el aspecto jurídico de la obligación de entrega, sin los cuales no se puede dar por cumplida, lo que justificaría la resolución del contrato.
  • Las «garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin», entre cuyos motivos está el incumplimiento del aspecto jurídico de la obligación de entrega, o la ineficacia del contrato por causa no imputable al comprador.

La doctrina que sienta el Supremo dice textualmente que:

«las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística»

A pesar de la aparente restricción de esta doctrina a supuestos de nulidad del contrato por ocultación de vicios urbanísticos por parte del promotor, lo cierto es que, atendidos los razonamientos expuestos en la sentencia, abarca a la práctica totalidad de casos en que el contrato «no llega a buen fin» por causa no imputable al comprador.

El art. 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, dispone que cabe la resolución del contrato de compraventa en los casos en que no se inicien las obras, o bien no se entregue la vivienda, en los plazos previstos. Y para tales casos cabe exigir la cobertura del seguro o la realización del aval.

Hasta ahora no planteaba duda alguna que los supuestos cubiertos por la citada norma eran los de «no iniciación de las obras» o «no entrega de la vivienda» en los plazos pactados. Ahora bien, había audiencias provinciales que entendían ampliados los supuestos de cobertura de las garantías más allá de la aparente dicción legal. Lo resume el Tribunal Supremo de este modo:

«otro grupo de sentencias ( SSAP de Sevilla, Secc. 8ª, de 20 de junio de 2011 y de 16 de julio de 2012 , y de A Coruña, Secc. 3ª, de 28 de febrero de 2014 ), que admiten otros supuestos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda distintos a los específicamente antes referidos y, en concreto; cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono; cuando se entrega la vivienda con un embargo a favor de una empresa constructora; y cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero. Asimismo, se cita la SAP de 12 de febrero de 2014, Secc. 8ª, en la que se equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, a los efectos de la Ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en el caso enjuiciado, y que determina que las viviendas deban de ser demolidas.»

Como se puede advertir, hay dos cuestiones que tratar: la primera es la de si cabe ineficacia o resolución del contrato por la falta de entrega de una vivienda funcional y jurídicamente habitable; en un segundo momento, la de si esa anulabilidad o resolución de contrato entraría dentro de las causas cubiertas por la garantía de la Ley 57/1968. Respecto la primera cuestión, el Tribunal Supremo advierte que:

«Como afirma la sentencia 696/2013, de 13 de noviembre, Rc. 1217/2011 , «la obligación de entrega presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que, en el caso de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador».

En consecuencia, el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad.

la Sala viene atribuyendo efectos resolutorios del contrato de compra-venta a la falta de entrega por el vendedor de la licencia de primera ocupación … Supone un incumplimiento esencial del vendedor … ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente».»

Sobre la segunda cuestión, afirma el Supremo «la relevancia que la licencia de primera ocupación o «cédula de habitabilidad» tiene en la Ley 57/1968 (arts. 2 a ] y 4 ) y la progresiva importancia que la reciente jurisprudencia … le ha venido atribuyendo como requisito que completa la entrega de la vivienda en cuanto objeto apto para el tráfico jurídico».

«… la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse como algo que escapa al ámbito de la Ley 57/1968, pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato.

Teniendo en cuenta la finalidad y objeto de la licencia de primera ocupación y de la cédula de habitabilidad es razonable que, entre sus efectos, se encuentre permitir la cancelación de las garantías constituidas para asegurar la restitución de las cantidades anticipadas por los compradores de viviendas, en los términos previstos en el artículo 4 de la Ley 57/1968, de 27 de julio , y Disposición Adicional 1ª de la LOE .»

En definitiva, para el Supremo el aspecto jurídico y funcional de la obligación de entrega de la vivienda por el promotor-vendedor es relevante para dar por cumplida dicha obligación y, por tanto, su incumplimiento o defectuoso cumplimiento queda cubierto por las garantías legales sobre las cantidades entregadas a cuenta. Por tanto, puede concluirse que lo novedoso de la doctrina emanada de esta sentencia es que se pueden entender abarcados en los supuestos de cobertura de las garantías legales de la Ley 57/1968 a todos los supuestos de falta de «buen fin» del contrato por causa no imputable al comprador.

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