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El Supremo fija cómo se distribuyen los gastos de hipoteca. La comisión de apertura no es abusiva

El Supremo fija cómo se distribuyen los gastos de hipoteca. La comisión de apertura no es abusiva

En enero de 2019 el Tribunal Supremo (a través de Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero) ha venido a fijar criterio definitivo sobre dos materias que han venido siendo objeto de discusión en el ámbito del derecho bancario: las comisiones de apertura y los gastos asociados a la constitución de hipoteca en garantía de préstamo para su adquisición.

Veamos qué ha dicho el Supremo (puede consultarse el Nota del Gabinete Técnico de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que resume la doctrina de las últimas sentencias).

 

Comisión de Apertura

Para el Supremo no es abusiva esta comisión si se ha informado de su aplicación. Considera que se trata, junto con el interés ordinario, de un componente del precio que ha de pagar el prestatario por la concesión de un préstamo. Como quiera que el precio no puede ser objeto de control de abusividad, sólo cabe analizar si hay falta de transparencia. Pero como quiera que es notorio que la gran mayoría de entidades cobra esta comisión, si se ha informado al cliente de que se cobra, el requisito está cumplido.

Gastos de hipoteca

Los gastos que suponen la contratación de un préstamo con garantía hipotecaria incluyen los de notaría, registro de la propiedad, gestoría, impuesto de actos jurídicos documentados, y tasación del inmueble.

El criterio que lleva a su decisión es el de “interés” de la parte en cuyo favor se realiza el acto que conlleva el gasto, y el de “legalidad” en el caso del impuesto.

Gastos de notaría

Los aranceles notariales prevén los gastos por la constitución de hipoteca y su modificación, la cancelación de la misma y la expedición de copias de escritura:

  • La constitución y modificación de hipoteca son gastos que se atribuyen por mitad a banco y prestatario.
  • Los de cancelación de hipoteca corresponden al prestatario, que es la parte interesada.
  • Los gastos relativos a copias de escritura corresponderán a la parte que las solicite.
Gastos de Registro de la Propiedad

Los gastos de Registro pueden obedecer a dos tipos de asientos:

  • Los de inscripción de hipoteca deberá pagarlos la parte interesada en su constitución: el banco.
  • Los gastos correspondientes a la cancelación de hipoteca en el Registro corresponderán al prestatario, que es la parte interesada en levantar la carga y dejarla libre de ellas.
Gastos de gestoría

Es un gasto que realiza en interés de ambas partes (banco y prestatario), por lo que corresponde pagarlo a ambos por mitad.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

El IAJD debe pagarlo el prestatario en préstamos otorgados antes de la entrada en vigor del RD-Ley 17/2018.

Respecto del Impuesto, la Sala 3ª del Supremo dictó varias sentencias entre octubre y noviembre de 2018, que terminaron por desembocar en el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, que estableció que el sujeto pasivo de dicho impuesto sería el banco, y no el prestatario. Pero no se estableció retroactividad, por lo que dicho impuesto lo pagarían los prestatarios hasta esa fecha, y respecto de los préstamos otorgados después de la entrada en vigor del RD (día siguiente de su publicación) el impuesto sería a cargo del banco.

Ahora el Supremo aclara una consecuencia ineludible de ello: la “cláusula de gastos” que atribuye su pago al prestatario antes de la entrada en vigor del RD-Ley 17/2018 no es abusiva.

Otros gastos
Gastos de tasación

En lo que se refiere a los gastos de tasación del inmueble, el Supremo nunca se ha pronunciado sobre ello, pero, siguiendo su criterio del “interés” antes expuesto, queda claro que será del prestatario, pues es a quién interesa valorar el inmueble para ofrecerlo en garantía.

Miguel Ángel Manzano Fernández
despacho@manzanoabogado.es

Abogado con despacho en Granada. Especialista en Derecho Civil y de la Empresa (Concursal, Societario y Bancario).

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