Desde este viernes, 3 de septiembre, ha quedado suprimido el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que venía a establecer una importante limitación a la venta de vivienda heredada (en general, de todo tipo de inmuebles heredados). La medida, que pretendía ser protectora de los herederos forzosos, constituía un importante obstáculo al tráfico inmobiliario. Ha sido derogada por la Ley 8/2021, de 2 de junio, que entró en vigor el pasado viernes, por lo que toda operación que se realice desde esa fecha ya no se verá sometida a esta medida.
Fe pública registral
El que compra una vivienda de quien aparece como titular en el Registro de la Propiedad está protegido, de modo que su adquisición queda a salvaguarda de reclamaciones de terceros. La protección se brinda siempre en el sobrentendido de que el que adquiere es de buena fe, esto es, que confía en el registro, y en verdad no sabe que el vendedor no es propietario, en el caso de que no lo fuera.
Supongamos que compramos una vivienda de quien el Registro dice ser el propietario, inscribimos esa compra, y un tiempo después aparece tercero que reclama la propiedad argumentando que el título de aquel a quien compramos era nulo. Si no existiera el Registro de la Propiedad, podríamos perder nuestra compra. Pero existe el Registro, compramos de buena fe amparados en la apariencia de que lo allí costa es cierto, y es por ello que la llamada fe pública registral (artículo 34 de la Ley Hipotecaria) nos ampara. Nuestra compra está a salvo.
¿En qué consistía la limitación?
Pues bien, el art. 28 de la Ley Hipotecaria establecía una suspensión de la fe pública registral para quienes adquirieran del heredero no forzoso (no legimatarios, es decir, no son descendientes, ascendientes, cónyuge viudo, principalmente), y que duraba dos años desde el fallecimiento del causante.
Esta limitación, conocida en ámbito notarial como la “Ley Cuba”, surgió en nuestro derecho en el marco de la Guerra de Cuba, como un mecanismo de protección para los herederos forzosos de una persona, dándole tiempo a que pudiera volver a España y descubrir que se le había perjudicado sus derechos como herederos forzoso frente a quién no lo era. Es decir, tenía su justificación en la incertidumbre o la duda que producía la adquisición por quien no era heredero forzoso.
Esta limitación no suponía que la compra no fuera efectiva o “legal”, sino que el comprador no quedaba protegido frente a reclamaciones del heredero forzoso, si es que aparecía uno que hubiera sido ignorado. Al término de los dos años, la compra digamos que se veía ”convalidada”. El problema para el que compraba del heredero no forzoso estaba en que podría estar comprando de quién tenía un título débil, que perdería eficacia frente a la reivindicación del heredero forzoso omitido (un hijo ilegítimo desconocido y omitido en la herencia, por ejemplo). O lo tenía uno muy claro y asumía el ”riesgo”, o no compraba o se esperaba al término de los dos años.
Supresión del art. 28 LH: seguridad y agilidad al tráfico
Con los medios actuales, registro de últimas voluntades, registro civil, registros fiscales, etc,… no tenía ningún sentido seguir conservando esta “reliquia legal”, que lo único que provocaba era frustrar la venta o, cuando menos, retrasarla. La supresión de este precepto va en la línea de agilizar el tráfico inmobiliario y fomentar la venta de inmuebles heredados, impulsando un poco el mercado, justo en la línea de lo que se venía reclamando por el sector desde hace bastante tiempo.
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