Al comprar una vivienda, una de las principales dudas que surgen es la de determinar cual es la responsabilidad del comprador por IBI. Esto es, si el nuevo propietario puede responder de las deudas del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) pendientes por parte del antiguo dueño. ¿Quién paga los recibos atrasados de IBI cuando se transmite una vivienda?
¿Quién debe pagar el IBI cuando se vende una vivienda?
La Ley establece que el obligado principal al pago del IBI es la persona que figure como titular del inmueble el 1 de enero de cada año. Es decir, aunque se compre la vivienda en cualquier mes, el vendedor sigue obligado a pagar el IBI devengado el año en curso. Ahora bien, como decíamos en otra entrada anterior (¿Quién paga el IBI en una compraventa inmobiliaria el año de la transmisión?) cabe pacto entre las partes para repartir esa carga o puede exigirse su distribución proporcional en función del tiempo de posesión.
Sin embargo, si el vendedor no abona el impuesto y existen deudas pendientes de IBI, la Administración puede llegar a reclamar el pago al nuevo propietario. Esto se debe a lo que se conoce como “afección real”, es decir, la vivienda “arrastra” esas deudas y el titular actual puede verse obligado a responder por ellas.
¿A cuántos años se extiende la responsabilidad del comprador por IBI?
El comprador responde directamente por las deudas de IBI del año de la adquisición y del ejercicio anterior, según ha aclarado la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante número V0855-25 de la Subdirección General de Tributos, emitida el 21 de mayo de 2025 . El Ayuntamiento puede cobrar al nuevo dueño el IBI impagado de esos dos años, sin necesidad de que el anterior propietario sea declarado insolvente o de abrir un procedimiento de derivación de responsabilidad.
Para deudas más antiguas (de hasta 4 años si no han prescrito), la Administración solo podrá reclamárselas al comprador si el vendedor es declarado insolvente y se siguen los trámites formales de derivación de responsabilidad.
¿Cómo protegerse al comprar una vivienda?
Al momento de comprar la vivienda, el notario recabará información sobre posibles deudas de IBI pendientes y es recomendable pedir un certificado de estar al corriente de pago del IBI. Este certificado lo expide el Ayuntamiento y garantiza que no quedan deudas vinculadas al inmueble.
Si el comprador acaba pagando deudas atrasadas de IBI por culpa del vendedor, puede reclamarle esas cantidades judicialmente, pero la Administración puede cobrarlas antes directamente al nuevo propietario para asegurar el cobro del impuesto.
Resumen práctico
- El IBI de la vivienda debe pagarlo el propietario a 1 de enero.
- Responsabilidad del comprador por IBI: directa para deudas del año de compra y del anterior.
- Para deudas anteriores, solo si se declara fallido al vendedor.
- Es recomendable exigir al vendedor comprobantes de pago del IBI antes de la compraventa.
Imagen de Satheesh Sankaran en Pixabay
Hola, buenos días.
Hemos adquirido una casa por subasta judicial por embargo hipotecario. La deuda de IBI asciende a 7.000€ (desde el año 2014 al 2022, y la hemos adquirido en 2026 (fecha de decreto de propiedad de marzo del 2026).
¿Cuántos años estamos obligados a pagar? y ¿si en un futuro vendiésemos esa casa, deberíamos abonar toda la deuda entera que siguiese pendiente derivada de esa persona?
Muchas gracias.
«Hola, buenas tardes.
La pregunta que plantea toca dos cuestiones bien distintas que conviene no mezclar: la responsabilidad del adquirente por IBI pendiente —que tiene un límite legal claro— y lo que ocurriría en una futura transmisión respecto a deudas anteriores.
La primera es la que trata la entrada del blog: responsabilidad directa del año en curso y del anterior, y vía derivación de responsabilidad para los ejercicios no prescritos. Para saber hasta dónde alcanza la responsabilidad por cuestión de la prescripción, sería necesario conocer el historial recaudatorio para comprobar posibles interrupciones. Ganada la prescripción, también lo estará para posteriores adquirentes.
Si quiere conocer la situación real, contáctenos y estudiamos su caso en particular. Un saludo.