Firmas un contrato de arras y piensas que ya sabes a qué atenerte: si algo se tuerce, pierdes la señal o te la devuelven duplicada, según quién se eche atrás. Es lo que dice el artículo 1454 del Código Civil, y es lo que casi todo el mundo tiene en la cabeza cuando oye hablar de arras penitenciales (o incluso más simplemente “arras”). Sin embargo, hay una diferencia entre desistir y no cumplir en un contrato de arras.
Pero ese automatismo solo funciona en un supuesto muy concreto: que alguien decida, libremente, apartarse del contrato. Cuando lo que ocurre es que una parte no puede cumplir —le falta un documento, no le conceden la hipoteca, hay un problema en el Registro—, el 1454 CC deja de aplicarse. Y ahí es donde muchas reclamaciones que parecían automáticas se complican.
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Qué son realmente las arras penitenciales
Ya tratamos con detalle los distintos tipos de arras en esta entrada anterior. Allí decíamos que las arras penitenciales son las únicas reguladas expresamente en la ley (art. 1454 CC), y que son un medio para canalizar el arrepentimiento y desistir del contrato.
Técnicamente son un supuesto de obligación facultativa, por medio de la cual se puede cumplir el contrato con lo inicialmente comprometido (entrega de una vivienda, pagando el precio), o perdiendo un importe equivalente a las arras. En cualesquiera de ambos casos se cumple, pero la función es permitir que cualquiera de las partes se “libere” del contrato sin necesidad de justificar el motivo. Si desiste el comprador, pierde lo entregado; si desiste el vendedor, debe devolverlo duplicado.
Hasta aquí, lo que casi todo el mundo sabe.
El punto que casi nadie tiene en cuenta
Lo que no suele advertirse es que ese mecanismo presupone una voluntad real de apartarse del contrato, pero sin incumplirlo. Las arras penitenciales son un medio lícito de «arrepentimiento» que permite a las partes apartarse de un contrato perfeccionado. Su función no es garantizar el cumplimiento, sino poner precio a la facultad de no querer seguir adelante con el contrato.
Eso es completamente distinto de no poder cumplir. Si el vendedor no firma la escritura porque no tiene lista la documentación registral, no está desistiendo, está incumpliendo (o puede estar retrasándose y constituyéndose en mora). Y la jurisprudencia es clara en este punto: el régimen del artículo 1454 CC no es compatible con el del artículo 1124 CC, que regula la resolución por incumplimiento de las obligaciones recíprocas. Ante un incumplimiento imputable, el automatismo de las arras penitenciales deja de operar.
Dicho de otro modo: no basta con haber firmado «arras penitenciales» para que quien reclama pueda quedarse sin más con el duplo. Hay que preguntarse primero qué ha pasado realmente: ¿alguien ha decidido apartarse, o alguien simplemente no ha podido llegar a tiempo?
Un ejemplo habitual
Imagina que compras una vivienda y firmas arras con el vendedor. Llega el día de la escritura y el vendedor no comparece. Tú, lógicamente, piensas: «Como son arras penitenciales, me tiene que devolver el doble».
Pero resulta que el vendedor no ha cambiado de opinión: no ha podido presentarse porque el Registro le ha abierto un expediente por una duda de cabida con la finca colindante, y todavía no tiene la documentación en regla. No quiere desistir, quiere vender — simplemente no llega a tiempo.
En ese escenario no hay «arrepentimiento» por su parte, y reclamar automáticamente el duplo de las arras puede no prosperar. Lo que corresponde es constituirlo en mora, exigir el cumplimiento o, si el retraso se vuelve insostenible, plantear la resolución por la vía del artículo 1124 CC — pero acreditando el incumplimiento y los daños, no simplemente invocando el 1454 CC.
Qué cambia cuando es incumplimiento y no desistimiento
La diferencia práctica es importante:
- Con desistimiento (1454 CC): basta con la voluntad de apartarse. No hace falta probar nada más. El comprador pierde la señal o el vendedor la devuelve duplicada, de forma automática.
- Con incumplimiento (1124 CC): hay que acreditar que existe un incumplimiento imputable, y la indemnización se limita a los daños realmente probados —gastos, pérdida de otra oportunidad de compra, alquiler temporal— y no a una cifra fija predeterminada, salvo que las arras se hayan pactado expresamente como penales (que sí actúan como cláusula de liquidación anticipada de daños).
Esto significa que reclamar el doble de las arras sin más, dando por hecho que el contrato lo ampara, puede llevarte a una reclamación mal planteada, y a perder tiempo y dinero en un procedimiento que no estaba bien enfocado desde el principio.
Cómo protegerte al redactar el contrato
La solución no es dejar de usar arras penitenciales, sino no dar por hecho que resuelven cualquier problema. Conviene:
- Diferenciar expresamente en el contrato qué ocurre si una parte desiste voluntariamente y qué ocurre si una parte no puede cumplir por causas ajenas a su voluntad (falta de financiación, problemas registrales, etc.).
- Fijar plazos y consecuencias claras para ese segundo supuesto, en lugar de confiar en que el 1454 CC lo cubra todo.
- Revisar antes de firmar qué tipo de arras estás pactando realmente, porque la denominación del contrato no siempre coincide con su contenido.
Si estás a punto de firmar un contrato de arras, o ya te has encontrado en una situación como la de este ejemplo, conviene revisar antes de actuar qué mecanismo te corresponde realmente.
¿Tienes dudas sobre tu contrato de arras? Contáctame y sal de dudas.
Imagen generada con IA.
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