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¿Qué es el contrato de arras y a qué obliga?

contrato de arras

Miguel Ángel Manzano Fernández

13/09/22

Vamos a tratar hoy del llamado “contrato de arras”. Un pacto que se suele dar mucho en la práctica, pero cuyas consecuencias no son tan bien conocidas. Existiendo en la materia libertad de contratación, los derechos y obligaciones que genere dependerán de lo que se pacte.

Por ello, vamos a dar unas breves notas para conocerlo un poco mejor. Aunque cabe advertir que hay casos en los que es sumamente complicado distinguir ante qué tipo de arras nos encontramos.

El contexto en que se sitúa el contrato de arras

En una entrada anterior en este blog tratamos de los diferentes tipo de contrato que podemos encontrar en el proceso de adquisición de un inmueble (Contratos preparatorios de la compraventa inmobiliaria). Allí comentábamos, como ideas esenciales que:

    • La compraventa suele concluirse tras un proceso en el que se distingue dos fases, una de preparación y otra de ejecución. Aunque nada impide concertar directamente una compra.
    • En esa fase de preparación pueden concertarse diferentes contratos cuyo fin es preparar la adquisición. Su denominación es variada (reserva de inmueble, promesa de venta, opción de compra,…). Cada uno tiene una finalidad y un sentido concreto. Pero la característica común es que todos obedecen a una fase de preparación de una compraventa. Es decir, se sitúan en un estadio previo a la compra.
    • El contrato de compraventa supone la finalización de ese proceso, del que surgen las obligaciones y derechos propios para cada parte.

Pues bien, el pacto de arras puede incorporarse a cualquiera de estos contratos, tanto a los de preparación, como al de compraventa en sí mismo. Si bien, en cada caso cumple una función distinta, y genera unos derechos y unas obligaciones diferentes.

Qué son las arras y qué finalidad tienen

Las arras han sido tradicionalmente algo que una parte entregaba a otra (una cosa, dinero, etc,…), con la idea de refrendar y garantizar un compromiso adquirido. Por ello es que se pueden incorporar a cualquier contrato, sea de compraventa, o de otro tipo. Pero nosotros nos vamos a referir aquí a la compraventa.

Y así, podemos decir que las arras son un pacto accesorio por el que el comprador entrega dinero al vendedor con la finalidad de refrendar la seriedad de su promesa de compra, confirmar y/o asegurar una compra, o facultar a cualquiera de las partes a liberarse con una penalización.

Por tanto, las arras tienen una finalidad heterogénea. De hecho, bajo la denominación de arras se incluyen multitud de finalidades distintas, que dependerán del contrato al que se incorporen.

La otra nota característica es, por tanto, que el pacto de arras es un pacto accesorio de un contrato principal al que se incorpora, no un contrato independiente por sí mismo.

Es por ello que, cuando se firma un “contrato de arras”, una “señal de compra”, o cualquier otra denominación similar, no se puede concluir a priori a qué se está uno obligando. Habrá que ver qué compromiso se está tratando de refrendar o garantizar, y cuál es la concreta redacción que tiene el contrato.

Modalidades de arras

Se distinguen tres modalidades básicas de arras, de acuerdo con su finalidad. Aunque, partiendo de esa función, habrá que interpretarlas en relación con el conjunto de los pactos contenidos en el contrato al que se incorporan.

No obstante, se suele indicar que el dinero entregado es en concepto de parte y señal, o a cuenta del precio (o expresiones similares). Y así, las arras serán a cuenta del precio, pero además cumplirán aquella función aseguradora y confirmatoria tal que así.

Arras confirmatorias

Simplemente refrendan la seriedad del compromiso al entregarse las arras a cuenta del precio. No cumplen otra función. Por lo que, si una de las dos partes no cumple, facultará a la otra parte para reclamar el cumplimiento o la resolución, con la indemnización por daños que corresponda. En este caso, el que se arrepiente no pierde lo entregado; otra cosa es que se deba indemnizar a la otra parte.

Arras penales

Estas arras, aparte de constituir una parte del precio, tienen una finalidad aseguradora del cumplimiento. Al igual que con las confirmatorias, ante el incumplimiento de una de las partes, la otra puede pedir el cumplimiento o la resolución, más la indemnización por daños y perjuicios. Pero, en caso de resolución por incumplimiento, las arras hacen las veces de pena o sustituto de la indemnización por daños.

Es decir las partes han pactado que lo que se dio de arras opere como cláusula penal o liquidación anticipada de los daños y perjuicios. De este modo, ante un incumplimiento del comprador, si el vendedor opta por resolver el contrato, podrá quedarse con las arras a cuenta de los daños y perjuicios. Y si es el vendedor el que incumple, si el comprador reclama la resolución del contrato, podrá exigir la devolución de las arras duplicadas. Esta penalización puede ser moderada por los tribunales.

Estas arras no facultan el desistimiento libre, pues la otra parte puede pedir el cumplimiento o la resolución.

Arras penitenciales

Estas son las únicas que se regulan en la ley (artículo 1454 del Código Civil). Las arras operan a cuenta del precio, pero, a diferencia de las penales, éstas sí que faculta a cualquiera de las dos partes a desistir del contrato, sin que la otra parte puede reclamar el cumplimiento. Si el comprador desiste, pierde las arras entregadas, y si lo hace el vendedor, debe devolverlas duplicadas.

Su finalidad es permitir el destimiento. Y, salvo que quede muy claro en el contrato que las arras son de este tipo, no nos encontraremos ante un facultad de desistimiento. Y no sirve hacer una mera referencia al precepto legal citado.

Resumen

Las arras son una pacto por el que se entrega dinero como parte del precio de una compra, con la finalidad de confirmar el compromiso y de asegurarlo (cuando son penales). Pero, salvo que expresamente se pacte como facultad de desistimiento (penitenciales), las arras no facultan a liberarse del contrato, por lo que la otra parte puede reclamar el cumplimiento forzoso, o la resolución con abono de daños y perjuicios.

Distinguir unas arras de otras puede ser complicado, dependiendo de la redacción del contrato en que se incluyen, por lo que es más que recomendable asesorarse antes con un profesional.

 

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