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Contratos preparatorios de la compraventa inmobiliaria

contratos preparatorios de la compraventa

Miguel Ángel Manzano Fernández

23/02/22

La dinámica de las operaciones inmobiliarias ha impuesto que la adquisición de inmuebles se estructure generalmente en dos fases. Si dos particulares están de acuerdo en la transmisión de un inmueble y no hay ningún impedimento de inicio, puede directamente celebrarse un contrato de compraventa. Pero lo normal es que nos encontremos con contratos preparatorios de la compraventa. Diferenciamos, pues, dos fases: una primera de preparación del contrato compraventa, otra posterior de consumación de la compraventa en sí misma.

Ante la posible compra de un inmueble, y aunque haya agencias inmobiliarias de por medio, lo conveniente es asesorarse legalmente. Es una práctica habitual en países de nuestro entorno, aunque en España no. Y es que, como ahora veremos, ante tan importantes compromisos, y tan dependientes de lo que realmente se plasme en un documento, el asesoramiento legal se vuelve imprescindible.

Diferentes contratos; diferentes propósitos

Queremos comprar una vivienda (o cualquier otro inmueble) y contactamos con una agencia inmobiliaria. Visitamos un sinfín de inmuebles, encontramos uno que nos interesa, y llega el momento de negociar su adquisición ¿Con qué tipo de contratos nos podemos encontrar en la práctica?

Todo va a depender de cuál sea la finalidad que se persigue con el contrato en cuestión. Es frecuente oír hablar de estos contratos:

    • Contrato de reserva de inmueble
    • Promesa de compraventa o precontrato de compraventa
    • Opción de compra
    • Contrato de arras
    • Contrato de compraventa

La mayoría de los listados son los denominados contratos preparatorios de la compraventa. La suscripción de uno u otro contrato puede generar dudas sobre cuál es más conveniente. Otras veces se firma un documento a la ligera y no se sabe muy bien a qué se está uno comprometiendo. Lo que hay que tener claro es el propósito que se persigue con cada contrato, pues cada cual tiene uno distinto y genera unas obligaciones diferentes.

Una advertencia inicial: no hay que guiarse por el nombre del contrato, sino por su contenido

Suele ocurrir que, por poner un ejemplo, lo que las partes llaman “promesa de compra”, u “opción de compra”, sea en realidad un auténtico contrato de compraventa, ya perfeccionado, con un simple aplazamiento de la elevación a escritura pública.

Hay que entender que estamos en un terreno en el que impera la libertad de contratación. De modo que se puede pactar lo que se quiera. Y son abundantes los contratos que contienen un popurrí de condiciones, cuyo resultado luego difiere del propósito que su nombre nos sugería.

Como dicen los Tribunales, «los contratos son lo que son, según su naturaleza jurídica, y no lo que las partes dicen que son”. Por tanto, es más importante prestar atención al contenido del contrato, que al nombre o encabezamiento que se le pone. Ojo a lo que uno se obliga en cada contrato, porque puede que ya no estemos ante contratos preparatorios de la compraventa, sino ante la compra misma.

Los contratos preparatorios de la compraventa

El propósito ahora no es entrar a fondo en cada tipo de contrato que nos podemos encontrar en la práctica, de lo que ya nos ocuparemos en otras entradas de este blog. Ahora vamos a intentar identificar el propósito de cada contrato, de forma que podamos hacernos una idea de para qué concertar uno u otro y de cuáles pueden ser las obligaciones que comportan.

Contrato de reserva de inmueble

Este contrato se ha vuelto muy frecuente en la práctica, por la proliferación de las agencias inmobiliarias como intermediarias. No es un contrato típico regulado en el Código Civil. Esto conduce en muchas ocasiones a utilizar esta denominación para contratar realmente compraventas ya perfeccionadas con pactos de arras.

La finalidad de este contrato es la de cesar, por un tiempo determinado, la comercialización del inmueble en cuestión, para poder formular una oferta a la propiedad. Al tiempo que se traslada esa oferta, se deposita una cantidad de dinero, que no suele ser importante en relación con el importe de la oferta, como prueba de la seriedad de la misma. Suele acordarse paralizar también la puesta en arrendamiento.

¿Cuándo tiene sentido este contrato? Generalmente se utiliza cuando se concierta con una agencia inmobiliaria que tiene la exclusiva en la venta del inmueble. Se persigue entonces que la inmobiliaria cese en la comercialización y traslade al vendedor la oferta, entregando una cantidad demostrativa del interés que se tiene. También cuando se negocia con una promotora la futura compra de una vivienda sobre plano. Esta promotora podrá acreditar ante la entidad que financia la promoción que hay personas interesadas en las futuras viviendas. Entre particulares no tiene mucho sentido.

Contrato de promesa de compra o precontrato

Estamos ante un contrato por el que los futuros comprador y vendedor se obligan a obligarse en un futuro. En este caso, las partes no quieren o no pueden celebrar el contrato de compraventa directamente, y lo que hacen es comprometerse a concluirlo en un futuro.

Lo ideal es que las partes fijen con claridad el objeto del contrato, el precio y demás condiciones. Pero también hay casos en que no se hace así. Lo que se pueda reclamar en un futuro en caso de incumplimiento dependerá de si se fijaron los términos de la futura compra, o no.

Hay casos en que resulta útil este contrato, como cuando el vendedor todavía no es propietario del inmueble, el mismo no cumple todavía ciertas condiciones, o el futuro comprador está negociando una financiación que no tiene asegurada.

Es posible que las partes celebren un contrato de promesa de compraventa bajo el nombre de “contrato de arras”, pero la frontera entre la promesa y el contrato de compraventa en este caso dependerá de lo realmente pactado.

Contrato de opción de compra

Es un contrato cuya finalidad es la de dejar a la exclusiva voluntad unilateral del optante (futuro comprador) la perfección o «consumación» de la compra. Se suele fijar un plazo para emitir esa declaración de voluntad unilateral, así como la forma en que se hará.

En algunos casos se pacta también una prima, a cargo del optante, como contraprestación a favor de la otra parte, que puede luego imputarse al precio, o no. Aunque donde es habitual ver la opción de compra es integrada en otros contratos, como el de arrendamiento. Además, cabe la inscripción de la opción en el registro de la propiedad, lo que haría oponible la opción frente a terceros.

Lo característico es que todos los elementos del contrato de compraventa ya están determinados, incluida la voluntad del vendedor, dejando tan sólo a la unilateral voluntad del optante la consumación de la compra.

La compraventa y las arras

Hemos visto los contratos preparatorios de la compraventa, situados en una fase previa a la compra en sí misma. Ahora los contraponemos a la compraventa y su pacto accesorio de arras, que se sitúan en un plano de consumación de la operación. En muchas ocasiones, lo que se ha denominado “reserva de vivienda”, “precontrato de compraventa”, u otras fórmulas distintas, esconde real y directamente una compraventa ya perfeccionada, en la que se aplaza la elevación a público de la escritura ante notario, la entrega del inmueble o los pagos.

Si a lo que se comprometen las partes es a pagar el precio a cambio de que el vendedor custodie el inmueble hasta su entrega, lo entregue y sanee los vicios o defectos que tenga, entonces ante lo que estamos es ante una compraventa.

El mal llamado “contrato de arras”

Las arras no son un contrato en sí mismo, sino una cláusula accesoria y adicional a un contrato de compraventa. Se suele pensar, sin embargo, que se trata de un contrato preparatorio. Y de hecho, como hemos dicho antes, se suelen firmar contratos de arras como si fueran promesas de compra. Pero técnicamente no es así. Aunque siempre habrá que interpretar el contrato para saber exactamente qué se ha querido concertar.

Su finalidad es la de refrendar el acuerdo alcanzado y garantizar el compromiso adquirido, confirmándolo a través de la entrega de una cantidad con el concepto de pago y señal del precio (que suele ser una cantidad importante). Por tanto, las verdaderas arras tienen la función de confirmar la perfección del contrato de compraventa. Así que ojo cuando se firma un contrato de arras, porque lo más seguro es que la compraventa quede perfeccionada.

Modalidades de arras

        • Confirmatorias, que son las se suelen pactar cuando no se especifica nada. El dinero entregado confirma el compromiso y son a cuenta del precio pactado. En caso de incumplimiento por alguna parte, se puede reclamar el cumplimiento o la resolución de la compraventa.
        • Penales, que aúnan la función confirmatoria y la penalización, a modo de indemnización, en caso de incumplimiento del contrato. Si se incumple el contrato, se puede exigir el cumplimiento, o la resolución, haciendo en este caso las arras las veces de indemnización pre-calculada a favor del vendedor, en su caso.
        • Penitenciales (las únicas reguladas en el Código Civil), que en realidad, y aunque tienen esa finalidad confirmatoria, esta modalidad constituye una obligación llamada “facultativa”. De modo que, una vez entregadas en este concepto (y tiene que constar expresamente así en el contrato), se puede optar entre continuar con el contrato de compraventa, o desistir y perder lo entregado (el comprador); o la otra parte devolver la cantidad doblada (el vendedor). Pero el desistimiento aquí no es un incumplimiento, sino que las partes están facultadas para cumplir continuando o desistiendo. No se puede exigir el cumplimiento forzoso.

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