Hay muchas cuestiones a las que prestar atención en la compraventa de inmuebles. Sobre todo en materia de gastos e impuestos pendientes. Por ejemplo, hemos visto quién paga el IBI el año de la compra. Pero, sin duda, una de las que preocupa es qué ocurre con las cuotas de comunidad en la compraventa.
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Obligación de información
Cuando las partes acuden a notaría para formalizar la escritura de compraventa, se va a requerir acreditación que el inmueble se encuentra al corriente en pago de gastos de comunidad.
Según la Ley, es carga del transmitente informar del pago de cuotas de comunidad en la compraventa. Si ha mediado agente inmobiliario en la operación, éste se encargará de ayudar al vendedor a recabar esta información. Y el modo es aportando un certificado expedido por el Secretario de la comunidad.
Durante la firma de la escritura el notario informará a las partes, advirtiendo en su caso de la falta de acreditación y de las consecuencias.
La escritura no debe de autorizarse si no hay certificado, salvo que el comprador exima de su aportación. Lo que supone que el comprador asume el riesgo de que dichas cuotas pendientes existan y admite que se firme la escritura sin acreditarse el estado de duedas.
Certificado de la comunidad de propietarios
Hemos dicho que el vendedor de un piso, garaje o trastero debe aportar informar del estado de pago de gastos de la comunidad, y de que lo habrá aportando un certificado acreditativo de estar al corriente.
El certificado debe ser emitido por el Secretario de la comunidad de propietarios, con el visto bueno del Presidente. Si no se emite así, no es válido.
El certificado se referirá a las deudas pendientes, no a las que se hayan pagado, ni tampoco a las que se pudieran devengar en el futuro. Por ello es importante que el comprador acuda a la comunidad de propietarios y se informe de posibles nuevas derramas que esté previsto aprobar, o de las aprobadas y pendientes de giro; será un factor importante cara a negociar el precio.
¿Qué ocurre si se compra un inmueble con deudas de comunidad pendientes?
Si el certificado contempla cuotas pendientes de pago, o el comprador exime al vendedor de aportar el certificado y se descubre con posterioridad el impago, con independencia de que aquel le pueda reclamar a éste, la Ley prevé una responsabilidad limitada para el adquirente.
La afección real por las cuotas pendientes
Para ese caso el art. 9.1,e) LPH establece la afección real y la responsabilidad del comprador.
Así y en efecto, el comprador responderá de las cuotas pendientes del año en curso y de las correspondientes a los tres años naturales anteriores. Y se dice que es una afección real porque el comprador no responde con todos su bienes, sino sólo con su nuevo inmueble adquirido. Es algo así como (salvadas las diferencias) un avalista que sólo responde con lo que ha comprado.
¿El comprador debe responder por las derramas pendientes?
Como hemos anticipado, el comprador debe ser consciente de que el certificado se refiere a las deudas pendientes, que puede incluir cuotas para contribuir a los gastos de la comunidad, así como derramas extraordinarias que se hubieran acordado. Pero la responsabilidad por el pago de las derramas pendientes alcanza sólo al vendedor. Y es que la Ley (art. 17.11 LPH) indica que las derramas serán abonadas por quién sea propietario en cada momento. No se extiende la responsabilidad por las derramas pendientes de vendedor a comprador.
De esta forma, si se acuerda la ejecución de una obra de reforma de la fachada, p.ej., y se han devengado tres cuotas extraordinarias para su pago al momento de concertarse la compraventa, las devengadas son responsabilidad del vendedor, y solo de éste. Las que se sigan devengado después de la compraventa son de cuenta del comprador. Y no hay ningún tipo de responsabilidad para el nuevo adquirente por aquellas derramas que quedaron pendientes.
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