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El nuevo valor de referencia catastral

La Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, ha venido a fijar una nueva forma de fijar el valor de mercado de un inmueble a efectos de determinados impuestos. Hablamos del nuevo valor de referencia catastral, que es diferente al valor catastral.

¿Qué es y quién determina el valor de referencia catastral?

Es un nuevo valor que servirá de base para fijar el valor de mercado de un inmueble a efectos de aplicar determinados impuestos. Se determinará cada año por la Dirección General del Catastro para cada inmueble, y que se obtiene aplicando unos módulos de valor medio, en función de la información obtenida de notarías y Registros de la Propiedad, teniendo en cuenta ciertas características de cada inmueble. Se puede conocer el valor de cualquier inmueble, aunque no se sea titular de éste, en Sede Electrónica del Catastro.

¿A qué impuestos afecta?

Este nuevo valor de referencia catastral se ha creado con el objetivo de determinar la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y de Sucesiones y Donaciones (ISyD), en operaciones que se realicen desde el día 1 de enero de 2022.

También servirá para fijar el valor de mercado de los inmuebles a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), pero sólo respecto de los inmuebles adquiridos a partir de 1 de enero de 2022. Los inmuebles adquiridos anteriormente se seguirán valorando como hasta ahora (si la Administración no está conforme con el valor declarado, tendrá que demostrar que el valor de mercado es otro, por los medios de que disponga, principalmente tasaciones periciales).

Al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) no afecta, pues no repercute en modo alguno en el valor catastral.

¿Qué ha cambiado respecto a la situación anterior?

Una operación de compraventa, o una donación de un inmueble, por ejemplo, tributan por su valor de mercado, constituyendo ésta la base imponible. Hasta ahora, el valor dado en escritura se presumía como valor de mercado, de modo que era la Administración la que tenía que desvirtuar dicho valor, si entendía que el valor era superior. La Administración iniciaba un procedimiento de comprobación de valores y empleaba cualquier medio admitido en derecho.

Al respecto, los tribunales fueron poniendo coto a los abusos por parte de la Administración frente a los métodos de comprobación más ampliamente utilizados (tasación hipotecaria acompañada a la escritura de préstamo hipotecario suscrito junto con la compra, dictamen genérico de peritos de la misma Administración, método de coeficientes,…). En esta entrada anterior comentábamos un caso ganado por este despacho en que se anulaban sendas liquidaciones paralelas del ISyD giradas a los contribuyentes sobre la base el método de dictamen pericial genérico.

A partir de 1 de enero de 2022, el nuevo valor de referencia catastral se presumirá que es valor de mercado, constituyendo éste la base imponible del ITP y del ISyD. Se invierte la presunción, en favor de la Administración, de modo que será el contribuyente el que tenga que combatir dicha valoración, en su caso.

¿Por qué valor hay que declarar una operación a efectos del ITP e ISyD a partir de 1-1-2022?

Si el inmueble tiene asignado valor de referencia catastral

El contribuyente tiene que declarar la operación por su valor de mercado, que será el valor de referencia catastral, o el escriturado, si es superior. Ahora bien, si quiere discutir dicho valor, por entender que el valor de mercado es inferior al de referencia, lo aconsejable es presentar la autoliquidación por el valor de referencia catastral y posteriormente instar la rectificación, utilizando entonces cualquier medio admitido en derecho.

Si el contribuyente opta por liquidar por debajo de dicho valor, incumplirá la Ley y será objeto de procedimiento de comprobación (no de comprobación de valores) y sanción.

Si el inmueble todavía no tiene valor de referencia

Entonces la obligación de declarar por su valor de mercado nos llevará a la misma situación anterior a 1 de enero de 2022. Es decir, será factible tributar por el valor en escritura, pudiendo la Administración iniciar un procedimiento de comprobación de valores para desvirtuar dicho valor.

¿Se puede recurrir el nuevo valor de referencia catastral?

Lo primero que cabe aclarar es que no cabe recurso directo contra la fijación del valor por Catastro. Del mismo modo, tampoco cabe recurso contra la liquidación del Impuesto sobre el Patrimonio.

Sólo cabe impugnar el valor de referencia catastral en relación con el ITP y el ISyD. Caben dos formas de recurrir este valor, siendo más recomendable utilizar la primera vía:

    • Solicitando la rectificación de la autoliquidación del ITP o del ISyD, interesando la devolución de ingresos indebidos.
    • En caso de presentar la autoliquidación por un valor inferior al de referencia catastral, la Administración iniciará un procedimiento de comprobación de datos y terminará girando una liquidación paralela e imponiendo una sanción. Se podrá recurrir contra la liquidación provisional.

El contribuyente podrá utilizar cualesquiera medios admitidos en derecho para acreditar que el valor de mercado es inferior al de referencia catastral.

Ojo, porque aquietarse a dicho valor y no impugnarlo en cualquiera de estos concretos momentos, puede determinar un valor inamovible a efectos del IP. Habrá que evaluar si conviene esa impugnación de valor también a la luz de este impuesto.

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2 Comentarios

  1. José J.

    Buenas tardes.

    Si el valor de referencia catastral de un inmueble es de 100.000€ y lo adquiero por 50.000€ ¿Puedo recurrir el pago del ITP al estar obligado a realizarlo por 100.000€?
    ¿Sera necesario realizar una peritación del inmueble para justificarlo o vale con el justificante de pago en la compra?

    Gracias

    Responder
  2. Miguel Ángel Manzano Fernández

    Buenas tardes. Debería liquidar el impuesto por 100 mil y después atacar esa liquidación. La escritura de compra no es justificativo del valor real del inmueble, por lo que será absolutamente necesario otro medio de prueba. Generalmente será un informe pericial, lo más coetáneo posible al momento de la compra. Aunque todo dependerá del caso concreto, tipo de inmueble, situación jurídica en que se encuentra, etc…

    Un saludo.

    Responder

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